בשבוע שעבר נשאלתי, בפעם המי יודע כמה במהלך 12 שנות עבודתי כמתכנן פיננסי,
"מה אתה ממליץ - לקנות דירה להשקעה???"
כשברקע שוק ההון התנודתי, המצב העולמי, המלחמה באוקראינה והאינפלציה הגבוהה בארה"ב ועוד.
דיון "הסלון הישראלי" הנצחי,
האם להשקיע את כספנו בשוק ההון, או לקנות דירות להשקעה, תופס שוב תאוצה.
אתחיל ואדגיש שאין נכון ולא נכון.
זה תלוי בין היתר באופי, הצרכים, המצב כלכלי, המצב תעסוקתי והמצב המשפחתי.
ובכל זאת, אנסה לתת כמה קווים מנחים וכללי אצבע חשובים שיעזרו בהתלבטות.
זאת על סמך נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחקרים שונים, קורסים, מידע על נדל"ן ממגוון גורמים ואנשי מקצוע מהתחום ומנסיוני על בסיס אלפי המשפחות שליוויתי.
לפני הכל צריך להתחיל מההחלטה איזה סוג השקעה זו,
האם דירה למגורים,שכירות לטווח הארוך, נדל"ן מניב, "אקזיט" - דירה לטווח קצר לקניה, שיפוץ ומכירה, או מטרה אחרת.
לאחר מכן, יש להגדיר מהו סכום ההשקעה,
ובהתאם את אפשרויות המימון-
הון עצמי, מינוף על ידי משכנתא ו/או הלוואות חוץ בנקאיות.
בדירות להשקעה לטווח הארוך חישוב הרווח לרוב מתבסס על 10-11 חודשי שכירות, כדי לגלם את הבלאי והשיפוץ,
זאת כאשר שכר הדירה השנתי הממוצע הינו כ3 עד 3.5 אחוז משווי הדירה. באופן עקרוני, שכר דירה של כ5,100 ₪ חודשי (בחישוב שנתי) פטור ממס, מלבד מקרים מיוחדים, כשיש גם אפשרויות הטבות מס נוספות לשכר הדירה.
עליית הערך של דירה להשקעה בישראל הינו כ1-2% ממוצע שנתי.
ישנם כמובן פערים בין ת"א, הרצליה או קרית שמונה לדוגמא, אך הנתון הזה הוא בנטרול אזורי הספר הנמוכים.
לעיתים בהחלט יש הזדמנויות, שמניבות עליית ערך גבוהה יותר, או ההפך, דירות שהערך שלהן יורד והן נמכרות בפחות ממה שנקנו.
במכירת דירה יש מס שבח הון, אך יש בחלק מהמקרים פטור בהתאם לסכום, דירה 1 או יותר ועוד.
באופן כללי, הרווח ברוטו השנתי הממוצע הוא כ4-6.5% אחוז.
אך הרווח נטו עלול להיות קטן משמעותית עקב עלויות הניהול, מיסוי, הוצאות עו"ד, תיווך וגורמים נוספים.
כך שלא תמיד מדובר בעסקת חיינו או ברווח פנומנלי.
בנוסף,
יש לקחת בחשבון שהשקעה בדירה דורשת זמן, קצת כמו עוד משרה חלקית.
תחילה יש להשקיע בלמידה, כדי לאתר נכס פוטנציאלי איכותי, בחינה פיזית ומשפטית של הנכס.
לאחר הקנייה, יש לא מעט "התעסקות" כמו מציאת שוכרים, טיפול בתקלות או שיפוצים תקופתיים.
לבסוף, גם במעמד המכירה ייתכן ותדרש עזרה של אנשי מקצוע נוספים כגון עו"ד, שמאי, יועץ מס או מתווך.
אחד היתרונות הגדולים של דירה להשקעה, הוא אפשרות המינוף, כלומר, יצירת רווח על כסף נוסף, שלא ברשותנו.
לצורך המחשה,
אם נשקיע מליון ש"ח שברשותנו, ונרוויח עליהם 5% שנתי, הרווח השנתי יהיה 50,000 ₪.
לעומת זאת, אם נקח משכנתא ונשקיע 1.5 מיליון ₪, ונרוויח, לאחר קיזוז עלות המשכנתא 4%, הרווח השנתי יהיה 60,000 ₪.
כלומר נרוויח עוד 10,000 ₪ עודפים כל שנה, בזכות הכסף מהבנק, שגם הוא "עובד" עבורנו ומקדם אותנו כלכלית מהר יותר מאשר כספנו בלבד. המינוף כרוך בסיכון גדול יותר כי אנו משקיעים כסף שחלקו לא שלנו, ומחויבים עליו בהחזרים, כאשר בין היתר עליות הריבית עלולות לשחוק את פערי הרווח.
פרמטר נוסף הוא זמינות הכסף.
ברב המקרים בדירה להשקעה הכסף לא זמין,
כיוון שתהליך הקניה לעיתים לוקח זמן,
או לחילופין, מכירה מהירה עלולה להיות במחיר נמוך, אשר יקטין את הרווח.
לעומת השקעה בקרנות נדלן, שוק ההון ואחרות, השקעה והכנסה פאסיבית, עם כאב ראש ומאמץ מינימליים ובחלק מההשקעות הכסף זמין ברגע בלחיצת כפתור.
אז מה השורה התחתונה?
אין טוב או רע, שחור או לבן.
זה תלוי בצרכים, ברצונות ובאפשרויות של כל אחד.
יש לך מעל מיליון ש"ח ומתלבטים האם להשקיע בדירה?
יש לך דירה להשקעה, ורוצה לוודא שזו ההשקעה המתאימה ביותר עבורך?
הילד או הנכד מתלבט מה לעשות עם הכסף שלו וצריך ליווי מקצועי?
מוזמנים לפנות אלי לתיכנון נכון, מותאם אישית ומקצועי שימקסם את כספיכם ואת שלוותכם. ונתכנן ונבצע את החסכון המתאים ביותר עבורכם.
בטלפון 050-3225252 או מייל tamir@tzi.co.il
תמיר זיו
כלכלן משפחתי,
מנכל חברה לתיכנון פיננסי
B.A בכלכלה וניהול
רישיון פנסיוני ממשרד האוצר
הסמכה בינלאומית בתיכנון פיננסי CFP®
הפעם בפינתנו מילון סינית פיננסית – עברית השלם של תמיר זיו
קרן ריט
מכשיר השקעה בנכס מניב שהוא דירה, כתחליף לקנית דירה לבד, החזקתה וקבלת שכ"ד. במקום, קונה יחידת השתתפות בקרן.
קרן סחירה, עם פיזור גדול של הרבה מאוד דירות באזורים שונים.
הקרן מחויבת לחלק בדיבינד את כל ההכנסות הפנויות אחרי הוצאות הניהול וקנייה ומכירה
רוצים לדאוג גם לחברים או משפחה שיקבלו ממני את העידכון הדו שבועי?
מוזמנים להעביר להם את הקישור להרשמה
*אין לראות באמור לעייל ייעוץ פנסיוני או המלצה פנסיונית אישית. לא מהווה תחליף להמלצה אישית*