השבוע נפגשתי עם א',
מיד בתחילת הפגישה היא אמרה לי שמצאה את עסקת חייה!
דירה להשקעה באור עקיבא, משלמים כעת 20% מעלות
הדירה ליזם, כ400 אלף ש"ח, ובסיום הבנייה, בעוד שנתיים,
משלימים את היתרה לשני מיליון ש"ח.
חשוב לציין שברשותה כמיליון ורבע ש"ח בהשקעות שונות.
"יש לי פה רווח מטורף, ובעיקר – בטוח!"
היא טענה, מדובר במקפצה כלכלית ובטחון כלכלי לעתיד.
כהרגלי, התחלתי לשאול שאלות ולברר את כל הפרטים.
קודם כל, שווי ההשקעה היום ועתידי-
אם אני מוכרת את הדירה היום,
אני מקבלת 2 וחצי מיליון שקלים,
רווח מובטח של חצי מיליון שקלים היא אמרה.
אבל זו דירה שנייה שלך הזכרתי,
תשלמי מס רכישה, ומס שבח במכירה.
בנוסף, יש עלויות ישירות והכרחיות כמו תיווך ועו"ד.
מלבד זאת, אין ברשותך את כל הסכום,
ורובו לא זמין באופן מיידי,
לכן תהיה לכך עלות מימון -משכנתא גבוהה, בריבית הנוכחית.
בתגובה היא אמרה שבישראל ובאזור הזה בפרט אמרו לה
שהכל רק עולה!
ושגם בדירה שהיא רכשה שנתיים קודם לכן עלו המחירים.
מצוין אמרתי, אך עסקה אחת היא לא מדגם מייצג,
מה שקרה בעבר לא מבטיח את ההמשך. יכולות להיות הפתעות.
אכן יש פה נתוני השקעה מעניינים ואטרקטיביים.
אך אין וודאות מוחלטת שערך הדירה יעלה.
ובבניה כשאין שכירות, אז אין אפשרות רווח משנית ,תומכת.
כך שהרווח תלוי בעליית ערך בלבד.
בהמשך הפגישה ביקשתי לעבור לאספקט משמעותי אחר,
ניתוח הסיכונים בהשקעה.
בנייה ובטח בארץ,
זה תחום מרובה בתקלות שינויים ובעיקר עיכובים בזמן.
בנית הבית יכולה להתארך בפועל הרבה מעבר לשנתיים.
כשבתקופה הזו לא משולם שכר דירה ואין הכנסות אחרות.
כשכמובן החזר המשכנתא החודשי ממשיך לרדת, ומכביד על השוטף.
וככל שהזמן מתארך, עלות הבנייה עלולה להתייקר,
בטח בתקופה האחרונה שעלות החומרים עולה.
ואם משהו משתבש, מדובר בהשקעה אחת בה נמצא כל הכסף שלך,
בנוסף לכסף שאין לך – מהמשכנתא.
כל הביצים בסל אחד מה שנקרא.
ללא שום איזונים, בלמים, כריות ביטחון או תוכניות מגירה.
המליון ורבע מההשקעות לא יספיק לקניית הדירה,
כשמסכום זה גם צריך לנכות -
הוצאות מחייה חודשיות ונוספות שבנית עליהן מהכסף.
כלומר מהמיליון ורבע כמעט,
ישאר רק 952,300 ₪ בפועל תוך חצי שנה.
מה שמוביל לכמיליון ₪ משכנתא, שכולם מושקעים בדירה.
אבל ערך הדירה יכול עוד להשתנות ואף לרדת בזמן מסוים.
ומכירה במחיר גבוה תלויה גם ביכולת שלך למכור לא בלחץ.
אם זה יהיה טוב, נהדר. אבל מה יקרה אם לא?!...
יש פה רווח פוטנציאלי נאה, אבל גם סיכון גדול.
כשהתחלנו לפרוט את המספרים,
חישבתי את הרווח השנתי,
על פני זמן ריאלי יותר של שנתיים וחצי – שלוש שנים,
ללא הכנסות משכ"ד, ועם עלויות משכנתא, עו"ד ותיווך.
לפי צפי מכירה של 2.5 מיליון.
הגענו ל-7.3% תשואה שנתית.
לפני הורדות מס רכישה ומס שבח הון במכירה של 8%.
לסיכום אמרתי לה, שכשכל הנתונים, המספרים והסיכונים לפנינו,
ניתן לקבל החלטה מושכלת ושקולה,
מבלי להסתנוור מהבטחות של בעלי אינטרסים כמו הקבלן או היזם.
בהתלבטות על קניית דירה ורוצה לקבל החלטה נכונה?
רוצה נגישות למגוון השקעות מתאימות אישית בקלות?
רוצה להרוויח מאות אלפי שקלים בלי לעבוד קשה?
מוזמנים לפנות אלי לתיאום פגישה ואשמח לעזור בבחינת מצבכם וליווי נקודתי או תהליך למיקסום כספיכם, שליטה ושקט נפשי.
אני עובד במתודולוגיה בינלאומית ותיקה ומוכחת.
תמיר זיו
בטלפון 050-3225252
או מייל tamir@tzi.co.il
כלכלן משפחתי, מומחה בהגדלת הון
מנכל חברה לתיכנון פיננסי
B.A בכלכלה וניהול
רישיון פנסיוני ממשרד האוצר
הסמכה בינלאומית בתיכנון פיננסי CFP®
רוצים לדאוג גם לחברים או משפחה שיקבלו ממני את העידכון הדו שבועי?
מוזמנים להעביר להם את הקישור להרשמה
*אין לראות באמור לעייל ייעוץ פנסיוני או המלצה פנסיונית אישית. לא מהווה תחליף להמלצה מותאמת אישית*