טיפ חשוב לכל מי שמחזיק בית

תמיר זיו
22 באוק׳
זמן קריאה 3 דקות

בישראל פופולרי מאוד לרכוש בית,

בין אם להשקעה או למגורים.

אשאיר לפעם אחרת את ההתייחסות האם זה הכי נכון וכלכלי, רק אציין שלא בהכרח...

אבל עובדתית כנראה שלך, או לילדים או נכדים או אח או אחות שלך יש בית,

לכן הטיפ הבא חשוב ומועיל מאוד,

ויכול לחסוך הפסד כסף "נסתר".

כמעט כל מי שקונה בית או דירה, לוקח לשם כך משכנתא.

כיוון שבד"כ אין מספיק כסף, או כדי לנצל את 1 היתרונות הכי משמעותיים - מינוף,

קרי קנייה באמצעות כסף של מישהו אחר -בנק, במטרה להרוויח מהכסף הזה עוד כסף.

ואז למשל משכנתא בריבית שנתית ממוצעת של 3%,

ברווח שנתי ממוצע של הבית 5% מהשכר דירה + עלית ערך,

הבית מייצר סה"כ רווח שנתי ממוצע של 2% שנתי

(5% רווח, פחות 3% עלות המשכנתא).

כמובן שבד"כ לוקחים משכנתא בכמה מסלולים או ריביות או תקופות שונות, אך לצורך הדגמה פשוטה וברורה לקחתי ממוצע ריביות.

עד כאן פשוט וידוע.

העניין שהחישוב הזה לא בהכרח נכון ומטעה המון אנשים,

שלא יודעים שמשלמים הרבה יותר.

בפועל, רב האנשים בוחרים במסלול תשלום משכנתא שפיצר,

כלומר תשלומי החזר המשכנתא חודשיים שווים,

שלא יהיה למשל בשנה הראשונה החזר חודשי של 10,000 שח ובשנה לאחר מכן 15,000 ₪.

כך זה עוזר להתמודד עם תשלומי המשכנתא באופן נוח

ופשוט, מההכנסות השוטפות.

אך מנגד זה יוצר תשלומי ריבית גבוהים יותר,

בעת שינויים תכופים במשכנתא.

כי בהחזר חודשי שפיצר -תשלומים שווים,

בשנים הראשונות משלמים רק או בעיקר את הריבית,

ורק לאחר כמה שנים מתחילים לשלם החזר הקרן - סכום ההלוואה עצמה.

אסביר בהרחבה, על ידי דוגמא פשוטה –

נניח שלקחתי משכנתא של 1 מיליון שח ל-30 שנים, בריבית ממוצעת משוקללת של 3% שנתי.

ההחזר החודשי יהיה כ-4,000 ₪.

המיליון נקרא קרן - שזה סכום ההלוואה המקורי.

למיליון שח תתווסף סה"כ ריבית מצטברת של 500,000 ₪, בחישוב 3% שנתי למשך כל ה-30 שנים.

כך שיש להחזיר סה"כ 1.5 מיליון שח (ריבית + הקרן).

בשפיצר ברב המקרים, בהתחלה כל ההחזר החודשי או

רובו משלם את הריבית בלבד,

כך אחרי שנה, על פניו החזרנו כ-48,000 ₪ (החזר חודשי של 4,000 שח כפול 12 חודשים),

הציפיה שתישאר לנו משכנתא של 1 מיליון שח פחות 48,000 ₪,

אבל בפועל ה48,000 ₪ שילמו את ה-500,000 ₪ ריבית מצטברת,

כך שנותר לנו כעת ריבית של 452,000 ₪ והקרן עדיין 1 מיליון.

יתרת המשכנתא לאחר שנה תהיה 1,452,000 ₪, ריבית + קרן.

ואז אם אנחנו קוראים או שומעים ממישהו איזו ידיעת זהב שהריביות במשק ירדו ויש כעת הזדמנויות למיחזור משכנתא, כלומר החלפת המשכנתא המקורית בתנאים חדשים.

ואנחנו פונים לבנק או ליועץ משכנתא שמבשר לנו שאנחנו יכולים לקבל ריבית שנתית של 2% במקום 3%,

ומתלהבים לשנות את המשכנתא כדי להקטין את הריבית, במטרה להרוויח ולשלם פחות.

למעשה יוצא שכרינו בהפסדנו, כי אנחנו מתחילים

שוב כמעט מההתחלה.

אך עם שנה ששילמנו ריבית בלבד, במקום להקטין את הקרן.

או לחילופין לאחר 25 שנים אנחנו משלמים בעיקר את הקרן ומיחזור במצב כזה, ייצר לנו ריבית נוספת.

יש כמובן שיקולים נוספים שיש לבחון כגון הצמדה למדד, שמשמעותי במדד הגבוה בשנתיים האחרונות, ו"קנסות", ריבית היוון, בשינויים בריביות ועוד.

אך זו אחת הנקודות המשמעותיות ביותר שאנשים מפספסים בהשקעות נדלן ורכישת בית למגורים.

תיכנון פיננסי נכון עם התייחסות למיחזור משכנתא,

יכול לחסוך הפסדים אדירים של מאות אלפי שקלים,

שלא מודעים אליהם.

ולדאוג במקום לרווחים טובים שמייצרים הנכסים.

כי במיחזור – שינוי משכנתא,

הבנק וגם חלק מיועצי המשכנתא,

לא מתייחסים בד"כ ליתרת המשכנתא כעת,

אלא יותר לכמה תרוויחו כביכול משינוי הריבית.

לכן חשוב מאוד לבצע תיכנון פיננסי יסודי, בהסתכלות לטווח ארוך ולשלב יועץ משכנתא איכותי שמתעמק ומכיר אותך ואת התיכנון הפיננסי שלך, ולא רק לייעוץ משכנתא צר.

כדי לדאוג למקסם את הרווחים מהבית ולא לכרסם בהם בלי לדעת.

יש לך כסף ששוכב בבנק ורוצה שיעבוד עבורך טוב?

רוצה לוודא שאין לך כספים "נסתרים"?

רוצה לבדוק שאתה ממקסם את הנכסים וחסכונות שלך?

מוזמן לפנות לתאם פגישה!

בואו נבדוק יחד את המצב הפיננסי שלכם ונבנה תוכנית מותאמת אישית.

מוזמנים לפנות אלי לכל שאלה, עזרה או בקשה

בטלפון 050-3225252 או מייל tamir@tzi.co.il

תמיר זיו

כלכלן משפחתי, מומחה בהגדלת הון

מנכל חברה לתיכנון פיננסי

B.A בכלכלה וניהול